O que é ITBI e como é calculado?

ITBI é o imposto de transmissão de bens imóveis de competência municipal, conforme artigo 156 inciso II CF/88.

Quando alguém compra um imóvel, é obrigado a pagar esse tributo ao município de origem, para que o mesmo seja transferido para seu nome, claro que não precisa ser exatamente quem comprou, existem casos em que o vendedor paga, mas depende do acordo entre as partes, porém a prática mais comum é de que o comprador se responsabilize pela despesa.

1 – Quando deverá ser exigida a prova de recolhimento do ITBI?

De acordo com entendimento pacificado pelo STF, não deverá ser exigida a prova do recolhimento do ITBI quando da lavratura de escrituras públicas em Cartórios de Notas, mas apenas por ocasião do Registro da transmissão da propriedade junto ao Registro de Imóveis, no entanto o Cartório de Notas costuma exigir.

Importante ficar atento, sobre qual valor é calculado esse imposto, qual está sendo a base de cálculo, é aqui que muita gente sofre prejuízo.

2 – Qual é base de cálculo?

O TJSP entende que a base de cálculo para o ITBI é o valor venal do imóvel, “aquele utilizado para cálculo do IPTU” ou o valor da negociação (compra), poderia ser usado o maior entre os dois.

Porém:

Existem prefeituras que criaram através de decreto, sua própria base de cálculo o que é chamado de valor “venal de referência”, ou seja, uma terceira opção, com isso, eram eles quem decidiam o valor do seu imóvel, não importando o preço de mercado ou o valor venal, obviamente com o objetivo de arrecadar um montante maior de imposto.

No entanto, vai contra a previsão da CF/88, pois essa alteração só poderia ser feita por lei e não por decreto, o que torna este ato, inconstitucional, esse decreto fazia com que imposto ficasse muito alto para o contribuinte, é nesse ponto que devemos prestar muita atenção e exigir que seja usado o valor correto. O STJ já se posicionou contra esse absurdo, veja mais adiante.

Fiquem atentos, pois, embora esse decreto tenha sido considerado inconstitucional pelo STF, e já estar pacificado pelo STJ que a base de cálculo é o valor da negociação, algumas prefeituras ainda podem estar cobrando de forma irregular o ITBI, pelo simples fato de que são poucas as pessoas que recorrem.

3 – Comprei um imóvel, mas acho que o valor do ITBI está errado, o que devo fazer?

Neste caso, temos duas questões que precisam ser avaliadas:

1. Se você comprou, mas ainda não pagou o imposto, deve verificar se a base cálculo (valor do imóvel) condiz com o preço pago pelo bem, estando de acordo, não há o que fazer, pois a conta está correta, mas se estiver acima, é interessante tentar resolver administrativamente, procurar o responsável na prefeitura e apresentar a contradição, se não resolver, deve procurar um advogado que entrará com um processo pedindo para que o juiz conceda uma liminar corrigindo o valor, feito isso, você paga e o processo segue seu curso natural apenas por questões burocráticas.
2. Agora, se o imposto foi pago, é necessário entrar com uma ação, por intermédio de um advogado, que exigirá que o valor pago a mais, seja devolvido com juros e correção.

Trecho do acordão: REsp. 1.937.821

8. Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

RELATOR(A):Min. GURGEL DE FARIA – PRIMEIRA SEÇÃO.

4 – O STJ pacificou esse entendimento, veja:

A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, define Primeira Seção.

​Sob o rito dos recursos especiais repetitivos (Tema 1.113), a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1º) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2º) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3º) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Resumo

Ficou decidido pelo STJ, que a base de cálculo para o ITBI é o valor da negociação, ou seja, o valor pago pelo imóvel em condições normais de mercado, bastando apenas a declaração do contribuinte em relação ao valor, sendo considerada essa afirmação verdadeira, caso o fisco não concorde, deverá entrar com um processo próprio e provar que o valor do bem é diferente do declarado, e afastou também a possibilidade de as prefeituras usarem o tal “valor de referência”. Essa decisão deverá ser respeitada por todos os tribunais do País.

O cálculo do ITBI não precisa de fórmulas complexas ou difíceis. Ele é feito da seguinte forma: alíquota do imposto x valor da compra do imóvel = ITBI. 

Por exemplo, caso o imóvel em questão custe R$ 200 mil e a alíquota seja de 2%, o cálculo ficaria assim: 

R$ 200.000 x 2% = 200.000 x 0,02 = 4.000 
Resultando em R$ 4.000,00 de imposto.

Lembrando que, o exemplo acima, usa um imóvel de baixo valor, mas sabemos que tem imóveis bem mais caro, a conta a ser feita é a mesma, alterando apenas o valor.

Importante lembrar que o ITBI é definido de acordo com as regras de cada município, cada cidade tem a sua regulamentação. É por esse motivo que as alíquotas podem variar. Geralmente, as grandes capitais brasileiras praticam taxas que variam entre 2% e 3%.

Para saber qual é o valor da alíquota praticada na sua cidade, você pode consultar diretamente a Secretaria da Fazenda ou Finanças do seu município.

Importante: quem pagou um valor mais alto do que deveria, poderá recorrer com o auxílio de um advogado e recuperar o que foi pago a mais, corrigidos, desde que ainda não tenha se passado 5 anos, que é o que permite o CTN (código tributário nacional) portanto não percam tempo.

Para reflexão:

Algo que percebi desde muito novo, foi  aprender a tirar uma lição de todas as situações, sejam elas boas ou ruins, o que percebi com essa pandemia do COVID-19, é o quão vulneráveis estamos, principalmente na questão financeira, com isso, concluo que, não dá para perder dinheiro pessoal, se você tem valores a recuperar faça isso agora mesmo.

Espero ter ajudado, até a próxima!

Romildo Costa

Artigo originalmente postado em meu perfil do Jusbrasil.